Quando un immobile finisce all’asta, dietro c’è una procedura precisa, regolata dalla legge. È il modo attraverso cui un creditore cerca di recuperare il proprio credito, forzando la vendita del bene tramite il tribunale e attraverso le procedure telematiche delle Aste Immobiliari.

In questo articolo ti spieghiamo come funziona la procedura esecutiva immobiliare in 6 step, in modo semplice, diretto e comprensibile anche per chi non è del settore.

1- Il Titolo Esecutivo e il Precetto

Tutto inizia quando un creditore è in possesso di un titolo esecutivo (es. sentenza, decreto ingiuntivo) che certifica un debito non pagato.

Il legale del creditore notifica al debitore il precetto, un atto che intima il pagamento entro un certo termine. Se il debito non viene saldato, si passa al passo successivo: il pignoramento dell’immobile.

2- Il Pignoramento dell’Immobile

Il pignoramento immobiliare blocca legalmente l’immobile: il debitore non può più venderlo o disporne liberamente. Viene notificato da un ufficiale giudiziario e successivamente trascritto in Conservatoria, rendendolo ufficiale e opponibile a terzi.

3- L’Iscrizione a Ruolo della Procedura Esecutiva e L’Istanza di Vendita

Dopo la trascrizione del pignoramento, il creditore deve iscrivere a Ruolo la nuova Procedura Esecutiva e presentare l’istanza di vendita al giudice. Con questo atto, chiede formalmente l’autorizzazione a mettere all’asta il bene pignorato.

4- La Consulenza Tecnica di Ufficio: La Perizia dell’Immobile

Il giudice nomina un perito (solitamente un geometra, ingegnere o architetto) per valutare l’immobile.

Il perito redige una consulenza tecnica d’ufficio, che contiene:

• Il valore dell’immobile

• La descrizione dettagliata

• Le eventuali irregolarità urbanistiche o catastali

Questa perizia è fondamentale: determina il prezzo base della prima asta.

5- L’Ordinanza di vendita e la nomina del Delegato alla Vendita

Il giudice fissa un’udienza e emette un’ordinanza di vendita che definisce modalità, date e regole dell’asta. In questa fase viene nominato anche il delegato alla vendita, spesso un avvocato, notaio o commercialista.

Il delegato gestisce:

• La pubblicazione dell’avviso di vendita

• Le visite all’immobile

• La raccolta delle offerte

• La gestione della gara d’asta

Spesso è anche custode giudiziario, incaricato di vigilare sull’immobile.

6- Aggiudicazione, Decreto di Trasferimento e Piano di Riparto 

Una volta conclusa la gara:

• Il giudice firma il Decreto di Trasferimento, con cui l’immobile passa ufficialmente al nuovo acquirente.

• Il delegato si occupa della distribuzione del ricavato, secondo il piano di riparto.

Dalle somme incassate vengono detratte:

• Le spese procedurali (perito, delegato, custode)

• I crediti dei creditori, secondo l’ordine stabilito dalla legge

Se resta un surplus (caso raro), la differenza torna al debitore.

Conoscere la procedura esecutiva nelle aste immobiliari è fondamentale, sia per chi vende sia per chi acquista. Ogni fase ha regole precise, attori coinvolti e tempistiche da rispettare.

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